La vente judiciaire immobilière en France présente une spécificité juridique majeure : l'adjudication n'est jamais définitive immédiatement après la chute du marteau du commissaire de justice. Le mécanisme de la surenchère du dixième, régi par les articles du Code de procédure civile, permet à tout tiers intéressé de remettre en cause la vente dans un délai strict. Ce dispositif offre la possibilité à un nouvel acheteur de surenchérir sur le prix obtenu par l'acquéreur initial lors de l'audience d'adjudication. L'objectif de cette règle est de maximiser le prix de vente du bien pour désintéresser au mieux les créanciers, tout en évitant la nullité de la procédure pour cause de sous-évaluation manifeste du bien.
À l'issue de l'audience d'adjudication, le juge ou le commissaire de justice prononce l'adjudication au profit du dernier enchérisseur. Toutefois, la vente reste suspensive pendant un délai de dix jours, jours non compris, à compter de l'adjudication. Durant cette période, un tiers peut former une surenchère du dixième. Pour que cette démarche soit valable, la nouvelle offre doit obligatoirement excéder d'au moins 10 % le prix d'adjudication initial, en plus des frais et taxes inhérents à la procédure. La surenchère doit être consignée et signifiée par acte de commissaire de justice au domicile de l'acquéreur initial, de l'avocat ayant procédé à la vente et du débiteur. Si aucune surenchère n'est formulée dans ce délai de dix jours, l'adjudication devient définitive.
L'activation de ce mécanisme juridique a des conséquences directes sur l'acquéreur qui s'était porté adjudicataire lors de la première vente. Face à cette surenchère du dixième, il ne peut pas refuser l'augmentation du prix. Il se voit présenter deux options. La première consiste à accepter de surenchérir à son tour pour conserver le bien immobilier, ce qui signifie qu'il devra payer un prix équivalent à la surenchère du tiers, augmenté d'un nouveau dixième. La seconde option est de laisser faire, auquel cas le bien est réadjudiqué au tiers surenchérisseur. Dans ce cas de figure, l'acquéreur initial récupère l'intégralité des sommes qu'il avait versées (frais de greffe, frais d'acte, consignations), déduction faite des frais générés par la mise en œuvre de cette procédure. Il n'est pas lésé sur le prix du bien, mais il perd l'opportunité d'acquérir le bien et subit une immobilisation temporaire de sa trésorerie.
Lorsque l'acquéreur initial refuse d'aligner la surenchère majorée, le bien fait l'objet d'une nouvelle adjudication. Une nouvelle audience est fixée par le tribunal. Lors de cette audience, le prix d'ouverture de la mise à prix est calculé à partir de la surenchère du tiers. Un autre point fondamental de cette procédure est que l'acquéreur initial et le tiers surenchérisseur sont obligatoirement présents à la barre. Ils sont tenus d'enchérir à leur tour, sans avoir besoin de déposer un nouveau dossier de candidature ni de fournir de nouvelles garanties bancaires. La personne qui remporte cette deuxième adjudication devient le nouveau propriétaire, sous réserve de l'absence de tout appel de la part d'un créancier dans les délais réglementaires.
La surenchère du dixième implique qu'une vente immobilière judiciaire ne peut être considérée comme définitivement acquise avant l'expiration du délai légal de dix jours. L'acquéreur doit donc intégrer cette donnée dans son calendrier de financement et ne pas engager de travaux ou de démarches avant la purge de ce risque. Ce mécanisme favorise la transparence du marché des ventes aux enchères publiques en permettant de corriger a posteriori une adjudication jugée insuffisante. La veille proactive sur les biens adjugés récemment permet aux investisseurs d'identifier des opportunités pertinentes, d'analyser le prix d'adjudication initial, et d'utiliser ce mécanisme juridique pour tenter d'acquérir un bien si l'évaluation indique un fort potentiel de valeur.
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